Avant et après la loi Pinel

Encadrement strict des charges pour les baux signés ou renouvelés après la loi Pinel

Le décret (2) n° 20 14-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel du 18 juin 2014 a fixé la liste des réparations et travaux que le bailleur ne peut pas demander au locataire. Ainsi, il incombe au bailleur de prendre en charge les grosses réparations (3) comme la réfection des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles des digues et des murs de soutènement et de clôture.

Il en est de même pour les gros travaux de mise aux normes ou liés à la vétusté des locaux. Quant au locataire, il lui appartient de faire les travaux d’entretien courant du local. Par ailleurs, le bailleur est tenu d’adresser à son locataire à la conclusion du bail, puis tous les trois ans (4) : un état prévisionnel sur trois ans des travaux à réaliser accompagné d’un budget prévisionnel ; la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en proportion des surfaces occupées ; et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, en précisant le coût assumé. Ces informations doivent être communiquées au locataire dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

Liberté contractuelle partielle pour les baux conclus avant la loi Pinel

Avant le décret d’application de la loi Pinel, les parties avaient la faculté de fixer dans le contrat de bail, la répartition des charges liées aux travaux de réparation et aux taxes et impôts. Si cette libre répartition pouvait servir de base pour négocier le loyer, elle ne devait tout de même pas être disproportionnée au point de tout mettre à la charge du locataire. En l’absence de précision dans le contrat, la loi et la jurisprudence ont établi certaines règles. Le propriétaire doit "entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée" (5).

Ainsi, les gros travaux d’entretien et de réparation et ceux occasionnés par la vétusté restent à la charge du bailleur. Il revient au locataire d’effectuer les menus travaux d’entretien courant. Selon l’article 1754 du Code civil, ces réparations locatives "sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux", comme les vitres, portes, fermetures de boutiques, gonds, targettes, serrures, etc. En cas de désaccord, vous pouvez d’abord gratuitement saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux, puis le TGI si la mésentente persiste. Ses coordonnées sont accessibles auprès de la préfecture du département où se situe la location litigieuse. En définitive, il est conseillé de bien négocier les clauses de son bail commercial afin de prévenir toute situation de conflit.

(1) Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.
(2) Article R.145-35 du Code du commerce.
(3) Art. 606 du Code civil.
(4) Art. L.145-40-2 du Code du commerce.
(5) Art. 1719 du Code civil.